Affitti brevi, l'Ue stringe e il ministero insorge: «Rischio ceto medio»

Via de' Benci, Firenze. Sono le sette e mezza di un giovedì di settembre e l'aria sa già di caffè tostato e pelle bagnata. Un trolley nero sbatte le ruote sui ciottoli lucidi, il rumore rimbalza tra i palazzi alti quattro piani. Alla porta numero 12, una cassetta nera con tastierino numerico lampeggia: codice 4821. Dentro, le chiavi di un bilocale affrescato che fino a giugno ospitava una studentessa fuorisede a 650 euro al mese. Oggi, quella stessa porta si apre per una coppia americana disposta a pagare 180 a notte. Il codice cambia mano ogni tre giorni, da aprile a ottobre. È la geografia invisibile che l'Affordable Housing Act europeo vuole ridisegnare, e che il ministero del Turismo, in una nota diffusa ieri pomeriggio, ha definito senza mezzi termini «una minaccia diretta per il ceto medio proprietario».

La presa di posizione arriva a ridosso del Consiglio informale dei ministri dell'Edilizia a Bruxelles, calendarizzato per il 23 settembre. La bozza di direttiva, firmata dal commissario danese Dan Jørgensen, impone agli Stati membri obiettivi vincolanti di efficienza energetica per l'intero patrimonio immobiliare entro il 2030, con un occhio di riguardo per gli affitti brevi: soglie minime di prestazione energetica, divieto di locazione per le classi F e G se non riqualificate, e una quota obbligatoria di alloggi a canone calmierato nei nuovi sviluppi. Per l'Italia, dove il 65 per cento degli edifici residenziali è antecedente al 1976, i conti non tornano. Il ministero guidato da Daniela Santanchè ha calcolato un impatto potenziale su 580mila annunci attivi sulle piattaforme maggiori, Airbnb e Booking in testa, per un giro d'affari che nel 2025 ha sfiorato i 4,2 miliardi di euro di sola commissione piattaforma, escluse le spese vive dei gestori.

Il peso dei numeri e la geografia del rischio

Non è solo una questione di mattoni. A Venezia, nel sestiere di Cannaregio, l'ufficio statistica comunale ha certificato che nel 2023 le residenze ordinarie sono scese sotto la soglia psicologica dei 50mila abitanti, mentre le unità destinate alla ricettività non alberghiera hanno superato le 12mila. A Firenze, il sindaco Dario Nardella ha già varato il blocco delle nuove autorizzazioni nel centro UNESCO, ma le vecchie licenze restano: 14.300 alloggi turistici censiti a fine agosto, contro 8.200 posti letto alberghieri. Roma fa storia a sé: 42mila annunci attivi, molti concentrati tra Trastevere, Monti e Prati, quartieri dove un monolocale da 45 metri quadri in affitto lungo chiede 1.100 euro al mese, se lo trovi. Il ministero sostiene che l'80 per cento di questi appartamenti fa capo a persone fisiche, non a fondi immobiliari. «Sono la pensione integrata di mia zia Maria», mi dice Luca Martini, che gestisce venti unità tra Firenze e Siena per conto di proprietari over 65. «Lei ne ha due ereditate in Oltrarno. Le tasse le paga, l'IMU la paga, la cedolare secca al 21 per cento la paga. Se le obbligano a fare il cappotto termico e la pompa di calore, spende 55mila euro a unità. A 70 anni, chi glielo presta il denaro?»

Firenze e Venezia, laboratori a cielo aperto

La tensione non è astratta. A Bologna, lo scorso maggio, tre studenti della Facoltà di Ingegneria hanno dormito per due settimane in auto nel parcheggio del campus perché non trovavano stanze sotto i 700 euro. A Milano, l'Osservatorio Casa dell'Università Statale stima un fabbisogno di 25mila posti letto per soli iscritti, a fronte di 9mila disponibili in residenze pubbliche e convenzionate. L'Affordable Housing Act prevede proprio questo: vincolare una quota del nuovo edificato e del recuperato all'housing sociale o a canone concordato, finanziando gli interventi con fondi strutturali e BEI. Ma il diavolo sta nell'articolo 12, quello che equipara le locazioni brevi ai servizi alberghieri per finalità regolatorie, imponendo standard antincendio, accessibilità e registrazione unica europea. «Significa trattare la seconda casa della nonna come un Hilton», sbotta Martini. «Significa tracciabilità fiscale totale», risponde l'assessore alla Casa di Milano, Pierfrancesco Maran, che incontro in un bar di Porta Venezia. «Significa sapere finalmente chi affitta, a chi, per quanto e a quale prezzo. Oggi il 30 per cento delle transazioni sfugge a ogni radar.»

Il dossier tecnico girato ai tecnici del Mit e del Mef parla chiaro: l'adeguamento energetico medio per un appartamento in classe G costa tra i 40 e i 60mila euro. Il Superbonus ha coperto il 110 per cento per i condomini, ma le unità monofamiliari e le seconde case escluse dal sisma bonus hanno goduto solo della detrazione al 90 per cento, poi scesa al 70, ora al 50. Per un proprietario unico, l'esborso netto resta proibitivo. La proposta Ue prevede un Fondo sociale per il clima da 86 miliardi fino al 2032, ma i criteri di accesso privilegiano le famiglie a basso reddito in affitto, non i piccoli rentier. «È un paradosso», nota l'economista Elena Granaglia, docente a Roma Tre. «Chi ha comprato trent'anni fa in centro storico per abitarci, ora si trova un asset da un milione di euro che non può affittare breve senza spendere un decimo del valore in lavori, e non può affittare lungo perché i canoni concordati non coprono i costi di gestione e rischio morosità. Il risultato? Vendita a fondi esteri che fanno student housing di lusso.»

Il nodo fiscale e la cedolare secca

Sul tavolo c'è anche la partita fiscale. La cedolare secca al 21 per cento per i primi quattro immobili, salita al 26 per cento dal quinto in su con la Legge di Bilancio 2024, ha portato nelle casse dello Stato 1,8 miliardi nel 2023. L'ipotesi circolata in ambienti parlamentari — non confermata ma neppure smentita — è un allineamento all'aliquota ordinaria IRPEF per le locazioni brevi non imprenditoriali, con possibilità di dedurre i costi reali. «Sarebbe la fine della gestione familiare», taglia corto Martina Rossi, commercialista specializzata in extralberghiero a Roma. «Mia cliente, vedova, due appartamenti a Testaccio: con la cedolare secca paga 3.200 euro l'anno di tasse piatte. Con l'ordinaria, tra acconti, saldi e addizionali, arriverebbe a 7.500, senza contare la parcella mia. Per 18mila euro di ricavo lordo. La matematica non regge.» Il ministero del Turismo ha chiesto un tavolo tecnico con Mef e Mit prima del varo della prossima manovra, previsto per ottobre. La posta in gioco è la tenuta di un comparto che, secondo Federalberghi, genera 280mila posti di lavoro diretti e indiretti tra pulizie, lavanderie, manutenzioni, welcome manager.

Guardare oltre confine aiuta a misurare l'incertezza. Barcellona ha revocato 10mila licenze turistiche dal 2023, puntando a azzerarle entro il 2028: i prezzi degli affitti lunghi sono calati del 4 per cento nel primo semestre 2025, ma l'offerta totale si è contratta, spingendo i lavoratori dei servizi verso l'hinterland. Parigi ha imposto la registrazione obbligatoria e il cambio d'uso oneroso: gli annunci sono crollati del 60 per cento, ma i canoni medi non hanno smesso di salire, trainati dalla domanda strutturale. New York, con il Local Law 18, ha sostanzialmente vietato gli affitti sotto i 30 giorni se il proprietario non è presente: Airbnb ha perso l'80 per cento dell'inventario newyorchese, ma gli hotel hanno riempito le camere a tariffe record. Nessun modello è replicabile tout court. L'Italia ha una frammentazione proprietaria unica in Europa: 26 milioni di famiglie, 31 milioni di abitazioni, il 72 per cento di proprietà. La maggioranza assoluta degli host italiani ha uno, al massimo due annunci. Non sono imprenditori. Sono risparmiatori.

Cosa cambia per chi viaggia

Per il viaggiatore, la traduzione pratica è nei prezzi e nell'offerta. Già oggi, una notte a Firenze in agosto sotto i 200 euro in zona Duomo è chimera. Se la direttiva passa nell'attuale formulazione, stime interne di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) parlano di una contrazione dell'offerta tra il 25 e il 35 per cento entro il 2028, con rialzo tariffario medio stimato del 18 per cento. Chi ne beneficia? La grande hotellerie, che ha margini per assorbire i costi di adeguamento, e le piattaforme, che spingeranno sull'inventario professionale, gestito da property manager strutturati, capaci di certificare tutto. L'autenticità — dormire in una casa vera, comprare il pane dal fornaio sotto casa, sentire la vita del vicinato — rischia di diventare un lusso da boutique hotel da 350 euro a notte. Il turista mordi e fuggi, quello da due notti e via, si sposterà in periferia o nelle città secondarie: Prato, Pistoia, Empoli. Che non è necessariamente un male, se i territori sanno attrezzarsi. Ma intanto, le chiavi nella cassetta nera di via de' Benci continuano a cambiare mano. Il codice 4821 funziona. La prossima prenotazione è per domani sera: una famiglia coreana, tre notti, 540 euro. La zia Maria, al telefono, mi dice: «Finché regge, regge. Poi vedremo.»

Il prossimo appuntamento è il 9 ottobre, alla Camera, per l'audizione informale del ministro Santanchè davanti alle commissioni Turismo e Attività Produttive. Sul tavolo, una memoria scritta a quattro mani con le associazioni di categoria: richiesta di esenzione per gli immobili sotto i 60 metri quadri, fondo di garanzia per i lavori energetici a tasso zero, differimento di cinque anni per le classi F e G se destinate a locazione breve non imprenditoriale. Bruxelles risponde con i suoi tempi: la direttiva deve essere adottata entro fine 2026 per entrare in vigore nel 2027. In mezzo, c'è una legge di bilancio da scrivere, un PNRR da chiudere, e milioni di porte chiuse che ogni mattina si aprono su codici numerici diversi. La partita non è solo normativa. È antropologica. Riguarda il diritto di restare, il diritto di andare, e chi tiene le chiavi di casa.

La partita aperta a Bruxelles e a Roma