Affitti brevi: Milano chiama a confronto su regole e futuro

Il 26 ottobre, al Teatro Nazionale di Milano, si apre la seconda edizione degli Stati Generali degli Affitti Brevi, organizzati da AIGAB. Un appuntamento che non ha nulla di formale: dentro la sala si respira l’aria tesa di chi gestisce case per stranieri, e fuori, in piazza, i cartelli delle ultime restrizioni comunali sembrano parlare ancora alle spalle di chi passa. Sono attesi 900 operatori e 31 speaker. Tra i nomi confermati, Matteo Salvini, atteso il 26 ottobre, e Antonella Sberna, vicepresidente del Parlamento europeo, che interverrà il 27. L’evento ha il patrocinio del Parlamento europeo, del Ministero del Turismo e del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Regole, fiscalità e il rischio della frammentazione

Marco Celani, presidente AIGAB e amministratore delegato di Italianway, apre i lavori con un’analisi precisa: l’andamento del comparto e l’impatto delle regolamentazioni introdotte negli ultimi mesi. Il messaggio è chiaro. AIGAB chiede una disciplina nazionale più omogenea, una fiscalità stabile e una maggiore definizione della figura del gestore professionale. Il rischio, secondo Celani, è una crescente frammentazione delle regole a livello locale, con effetti sulla capacità degli operatori di programmare investimenti e strategie di sviluppo. E la frammentazione c’è. Diversi Comuni italiani hanno introdotto o stanno valutando misure per limitare le locazioni turistiche, creando un mosaico di divieti, autorizzazioni e quote massime che nessuno riesce a tenere sul pezzo.

Nella prima giornata, il tema del patrimonio immobiliare prende il centro del dibattito. Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, analizza l’evoluzione dello stock abitativo e il cosiddetto “capitale dormiente”, quantificato nel programma dell’evento in circa 9 milioni di immobili inutilizzati. Il confronto si concentra sul possibile ruolo del property management e delle locazioni brevi nella valorizzazione di parte di questo patrimonio. Spazio alle piattaforme. Matteo Sarzana, Country Manager Italia e Sud Europa di Airbnb, illustra le strategie dell’azienda in un mercato reso più complesso dall’aumento della regolamentazione. Per Sarzana, gli affitti brevi svolgono una funzione complementare rispetto alla ricettività alberghiera, soprattutto nei periodi di maggiore domanda e nei territori dove la capacità ricettiva tradizionale è insufficiente. Regole “chiare e proporzionate”, dice, rappresentano una condizione per rafforzare l’intero sistema turistico.

Casa, affitti e crisi abitativa: il nodo non è solo turistico

Uno dei confronti più rilevanti della prima giornata vede insieme AIGAB, Confedilizia e FIAIP per discutere il ruolo della casa come patrimonio delle famiglie italiane. Sul palco intervengono Marco Celani, il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa e il presidente nazionale FIAIP Fabrizio Segalerba. La posizione che emerge dai materiali di presentazione dell’evento è netta. Confedilizia considera la proprietà immobiliare diffusa una risorsa economica e sociale da tutelare. FIAIP, invece, contesta una lettura della crisi abitativa fondata principalmente sulla contrapposizione tra locazioni brevi e residenziali. Per Segalerba, il problema dell’accessibilità alla casa ha cause più ampie, legate alla scarsità di offerta, al patrimonio inutilizzato e alla necessità di garantire maggiore certezza ai proprietari.

Il rapporto tra affitti brevi e sviluppo territoriale viene affrontato attraverso casi concreti: Bormio, Sardegna, Sicilia e Cervinia. Esperienze di property manager attivi in destinazioni dove l’offerta extralberghiera è considerata una componente importante della capacità ricettiva. Queste non sono città dove il turismo è un optional: sono luoghi dove senza le locazioni brevi il sistema crolla. Eppure, proprio a Firenze, Venezia, Bologna, Roma, Napoli e Rimini, il dibattito si concentra sulle misure adottate o discusse, con la partecipazione dei rappresentanti territoriali di AIGAB e dei vertici di alcune delle principali società italiane di property management.

Futuro normativo: tra TAR, Europa e leggi regionali

La seconda giornata entra direttamente nel terreno delle restrizioni comunali. Un panel è dedicato alle misure adottate o discusse a Firenze, Venezia, Bologna, Roma, Napoli e Rimini. Il successivo confronto sul futuro normativo vede protagonisti Valentina Reino, responsabile Relazioni istituzionali di Airbnb per Italia e Sud Europa, Luca Borrelli, Manager Public Affairs di Booking.com, e Marco Celani. Al centro ci sono le leggi regionali impugnate dal Governo, gli interventi urbanistici utilizzati dai Comuni per disciplinare il fenomeno, i ricorsi al TAR e al Consiglio di Stato e il nuovo quadro europeo. È uno dei passaggi più delicati dell’intero appuntamento. Negli ultimi anni la regolamentazione delle locazioni brevi si è spostata progressivamente dal livello nazionale a quello locale, producendo modelli differenti da città a città e aprendo un confronto giuridico sulla possibilità degli enti territoriali di intervenire sull’utilizzo degli immobili.

Gli Stati Generali dedicano spazio anche alla trasformazione industriale dello short term rental. Giammarco Bisogno, fondatore e CEO di Emma Villas, e Francesco Zorgno, amministratore delegato di CleanBnB, discuttono il ruolo di fusioni, acquisizioni e mercato dei capitali nella crescita delle aziende del settore. Secondo Bisogno, il vacation rental italiano sta entrando in una fase di maggiore maturità, nella quale la crescita dipenderà sempre più dalla qualità dei servizi, dall’efficienza organizzativa e dalla solidità dei modelli imprenditoriali. Operazioni di aggregazione, investimenti tecnologici e accesso ai capitali potrebbero diventare leve decisive per costruire operatori di dimensioni maggiori e più competitivi sui mercati internazionali. Zorgno porta l’esperienza di una società quotata, sottolineando il ruolo della Borsa nell’imporre maggiore disciplina e trasparenza gestionale, oltre a garantire accesso a nuove fonti di capitale.

Il caro affitti viene affrontato da Elisa Serafini, giornalista, investitrice e fondatrice di Zero Two Ventures, attraverso un confronto tra il mercato italiano e alcuni modelli abitativi asiatici. L’analisi parte da fattori come rigidità normative, offerta abitativa insufficiente, vincoli urbanistici e tutela della proprietà, mettendo a confronto il sistema italiano con soluzioni sviluppate in mercati asiatici e in particolare a Bangkok. Il programma affronta anche il ruolo del real estate come bene rifugio, con Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Patrigest, Simone Majeli, founder di MVP Forbes Global Properties, e William Maggio, presidente di Joivy. Un ulteriore panel è dedicato al segmento degli affitti brevi di alta gamma, con l’obiettivo di analizzare la crescente integrazione tra mercato immobiliare premium, locazioni turistiche e clientela internazionale.

La parte conclusiva degli Stati Generali torna sulle dinamiche commerciali. Alberto Yates, direttore regionale di Booking.com per Sud Europa, Medio Oriente e Africa, presenta un’analisi sull’andamento del 2026 e sulle prospettive per il 2027. Paola Lazzaretti, Senior Manager Partner Success per il Sud Europa di Vrbo, interviene sulle strategie per intercettare le nuove esigenze dei viaggiatori. Uno degli ultimi confronti riguarda la redditività dei diversi modelli di locazione. Davide Scarantino, fondatore e presidente di Italianway, e Andrea Napoli, CEO di Locare, analizzano le opportunità per i property manager anche nei segmenti delle locazioni a medio e lungo termine.

Gli Stati Generali del 26 e 27 ottobre arrivano in un momento particolarmente delicato. Da un lato aumenta la pressione delle amministrazioni locali per governare la crescita delle locazioni turistiche nelle città a maggiore domanda, come dimostra la recente legislazione approvata dalla regione Puglia, l’ultima in ordine di tempo dopo Toscana, Emilia Romagna e Sicilia. Dall’altra, gli operatori chiedono regole nazionali più uniformi e contestano l’equazione tra crescita degli affitti brevi e crisi dell’abitare. Il dibattito non si ferma ai numeri: si tratta di capire se il turismo possa coesistere con la residenza, o se le due cose debbano stare in competizione. E se la risposta non arriverà da Milano, dove la prossima legge regionale sarà votata entro la fine dell’anno?