Investimenti immobiliari italiani: 10,6 miliardi nei primi nove mesi del 2026

Nel terzo trimestre del 2026, il mercato immobiliare italiano ha generato investimenti per circa 3,1 miliardi di euro, un aumento del 18% rispetto allo stesso periodo del 2025. Questo dato contribuisce a un totale complessivo che supera i 10,6 miliardi di euro nei primi nove mesi dell’anno, segnando il miglior risultato del decennio per il periodo gennaio-settembre. Secondo le stime del Team Research di Dils, il volume degli investimenti è cresciuto del 30% rispetto all’anno precedente e supera del 62% la media dei primi nove mesi degli ultimi dieci anni.

Retail, Hospitality e Living trainano il mercato

Il Retail rimane la principale asset class nei primi nove mesi del 2026, con investimenti per circa 2,9 miliardi di euro, in crescita del 29% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il comparto rappresenta il 27% del totale investito in Italia e registra il miglior risultato dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre. Nel terzo trimestre, gli investimenti hanno raggiunto circa 610 milioni di euro, con una quota maggiore concentrata sugli Shopping Centre: circa 420 milioni, che rappresentano il 70% del totale trimestrale del settore.

L’Hospitality è stata l’asset class più dinamica del terzo trimestre, con investimenti per circa 800 milioni di euro. Il volume è triplicato rispetto allo stesso periodo del 2025 e cresciuto dell’18% rispetto al secondo trimestre 2026. Nei primi nove mesi, il settore ha totalizzato circa 1,9 miliardi di euro, un valore superiore del 59% alla media dell’ultimo decennio. L’interesse degli investitori riguarda sia la creazione di nuove strutture sia il riposizionamento degli hotel esistenti, con particolare attenzione in Lombardia e Lazio.

Uffici: Milano rallenta, Roma accelera

Il settore Uffici ha generato circa 500 milioni di euro di investimenti nel terzo trimestre, con una crescita del 62% rispetto al Q3 2025. Da gennaio a settembre, il volume complessivo ha raggiunto circa 1,4 miliardi di euro, il 29% in più rispetto all’anno precedente. Tuttavia, il dato resta inferiore alla media dell’ultimo decennio. Le principali operazioni hanno coinvolto soprattutto utilizzatori finali e investitori value-add, orientati al riposizionamento degli immobili.

A Milano, invece, il mercato degli uffici continua a mostrare segnali di rallentamento. Nel terzo trimestre, il take-up è stato di circa 85 mila metri quadrati, portando il totale dei primi nove mesi a 220 mila metri quadrati, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025. Tra le principali operazioni, spicca la nuova sede A2A nella Torre Faro, allo Scalo Romana, per quasi 25 mila metri quadrati. La limitata disponibilità di grandi superfici nelle aree centrali continua a pesare sul mercato.

A Roma, il contesto è piuttosto diverso. Il take-up degli uffici ha raggiunto circa 41 mila metri quadrati nel terzo trimestre. Il totale dei primi nove mesi sale a circa 108 mila metri quadrati, con una crescita del 9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Sei operazioni superiori ai 2 mila metri quadrati hanno rappresentato il 70% delle superfici assorbite nel trimestre. La domanda resta particolarmente forte per gli spazi di grandi dimensioni, di qualità elevata e disponibili in tempi brevi.

Living e comparti alternativi: nuove opportunità

Il Living ha sfiorato il miliardo di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, con una crescita del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025. Si tratta di uno dei migliori risultati dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre. Il terzo trimestre ha contribuito con circa 230 milioni di euro. La componente più rilevante è stata il Built to Sell, con operazioni concentrate soprattutto su acquisizioni da parte di sviluppatori. Tra le principali transazioni, spicca la cessione di un portafoglio di sviluppi residenziali a Milano.

Lo Student Housing ha invece raccolto quasi 300 milioni di euro nei primi nove mesi, in aumento del 49% su base annua. Anche i comparti Alternative e Mixed hanno attratto complessivamente circa 1,4 miliardi di euro, il 57% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tra i segmenti più dinamici figurano i Data Center, con circa 580 milioni di euro di investimenti, e l’Healthcare, con circa 280 milioni. Cresce anche il Self Storage, ancora emergente in Italia, che ha superato i 100 milioni di euro di investimenti da inizio anno.

Il mercato residenziale italiano ha chiuso il primo semestre 2026 con circa 381 mila compravendite, in aumento del 2,1% rispetto all’anno precedente. Il dato rappresenta il secondo miglior risultato semestrale degli ultimi dieci anni. Milano ha registrato una crescita del 3,3% a fine semestre, Roma del 2,6%. Rispetto alle rispettive medie decennali, Milano si mantiene sostanzialmente stabile, mentre Roma presenta volumi superiori dell’11%. Sul fronte dei prezzi, Milano mostra una sostanziale stabilità rispetto alla fine del 2025, mentre Roma cresce del 3,1%. A livello nazionale l’incremento è del 2,5%.

Il mercato degli affitti ha invece registrato nel primo semestre una lieve flessione, inferiore all’1% su base annua. Continuano a diminuire i contratti ordinari di lungo periodo, mentre aumentano alcune formule più flessibili. I contratti a canone concordato sono cresciuti mediamente del 3,8%. A Milano e Roma, il numero complessivo dei contratti è aumentato rispettivamente del 3,5% e del 6,9%.

Il risultato dei primi nove mesi porta il mercato italiano sopra la media annua degli investimenti immobiliari dell’ultimo decennio, pari a circa 10,4 miliardi di euro. Secondo Dils, la crescita contemporanea di più asset class segnala un rafforzamento più diffuso del mercato. Alla leadership del Retail si affiancano infatti la crescita della Logistica, l’accelerazione dell’Hospitality e il contributo sempre maggiore del Living e dei comparti alternativi.

Un altro segnale è rappresentato dal ritorno dei capitali istituzionali statunitensi, la cui attività avrebbe raggiunto nel 2026 i livelli più elevati dal 2022. Tuttavia, le prospettive del settore restano condizionate dal quadro macroeconomico e geopolitico internazionale. Tra i principali elementi monitorati dagli operatori figurano l’andamento dei costi energetici, la sicurezza delle forniture, gli investimenti richiesti dalla transizione energetica e il protrarsi dei conflitti internazionali. Pesano inoltre le incertezze politiche ed elettorali nei principali Paesi europei e sui mercati internazionali.

Sul piano strutturale, cresce l’attenzione per gli effetti dell’intelligenza artificiale sulla domanda e sulle modalità di utilizzo degli immobili, mentre il tema dell’accessibilità abitativa continua a porre interrogativi sulla capacità delle città europee di aumentare l’offerta di case a prezzi sostenibili. A questi fattori si aggiunge la prospettiva di un possibile nuovo ciclo di rialzo dei tassi, che sta contribuendo a una maggiore prudenza degli investitori. Nel terzo trimestre sono già emersi lievi aumenti dei prime net yield in alcune asset class.

Il mercato italiano continua comunque a beneficiare di fondamentali solidi e di opportunità di sviluppo nei comparti più consolidati, come Hospitality e Logistica, e nei segmenti in crescita come Student Housing, Data Center e Healthcare. Tra giugno e agosto 2026 sono state registrate oltre 276 milioni di presenze turistiche, un dato che sostiene l’interesse degli investitori per il settore alberghiero. La domanda turistica resta uno dei fattori chiave che alimenta l’appetito per gli investimenti nel comparto hospitality.

Con il Living che avvicina il miliardo di euro e i comparti alternativi che mostrano segnali di espansione, il mercato immobiliare italiano sembra guidato da una diversificazione sempre più marcata. Retail, Logistica, Hospitality, Living e comparti alternativi mostrano tutti segnali di espansione, contribuendo a rafforzare l’attrattività del mercato italiano anche per gli investitori internazionali. Il ritorno dei capitali Usa ai livelli più alti dal 2022 sottolinea un interesse globale per il panorama immobiliare italiano, pur in un contesto di crescente prudenza.

Energia, tassi e geopolitica restano i principali rischi per il prossimo futuro. Il tema dell’accessibilità abitativa continua a porre interrogativi sulla capacità delle città europee di aumentare l’offerta di case a prezzi sostenibili. La prospettiva di un possibile nuovo ciclo di rialzo dei tassi sta contribuendo a una maggiore prudenza degli investitori. Nel terzo trimestre sono già emersi lievi aumenti dei prime net yield in alcune asset class. Il mercato italiano continua comunque a beneficiare di fondamentali solidi e di opportunità di sviluppo.

La vacancy a Milano rimane particolarmente ridotta nel CBD e a Porta Nuova, dove si concentra poco più del 5% degli spazi disponibili e il tasso di vacancy resta poco superiore al 2%. Il prime rent resta stabile a 900 euro al metro quadrato annuo. La limitata disponibilità di grandi superfici nelle aree centrali continua a pesare sul mercato milanese, dove nei primi nove mesi sono state registrate appena tre transazioni superiori a 5 mila metri quadrati, tutte in zone semicentrali o periferiche. Escludendo Torre Faro, il calo del take-up è evidente: 220 mila metri quadrati, in diminuzione del 22% rispetto al 2025.

Roma, invece, sperimenta una crescita del 9% nel take-up degli uffici, con sei operazioni superiori ai 2 mila metri quadrati che rappresentano il 70% delle superfici assorbite nel trimestre. L’offerta ridotta, anche nelle aree prime e in quelle immediatamente limitrofe, sta sostenendo la crescita dei canoni. La domanda resta particolarmente forte per gli spazi di grandi dimensioni, di qualità elevata e disponibili in tempi brevi. Questo trend sembra confermare una certa debolezza del mercato milanese, mentre Roma si riscopre dinamica.

Il triangolo tra energia, tassi e geopolitica rimane il fulcro delle preoccupazioni degli operatori. L’andamento dei costi energetici, la sicurezza delle forniture e gli investimenti richiesti dalla transizione energetica sono tra i fattori più monitorati. Il protrarsi dei conflitti internazionali e le incertezze politiche ed elettorali nei principali Paesi europei aggiungono ulteriore volatilità. Eppure, il mercato italiano continua a attrarre capitali, sostenuto da una combinazione di solidi fondamentali e opportunità di sviluppo in settori come Hospitality, Logistica, Student Housing, Data Center e Healthcare.